旧梯换新，业主如何行使共有权？
- 广东省高级人民法院
- 2025-04-16 02:05:48
小粤说法 【旧梯换新，业主如何行使共有权？】老旧小区更换电梯属于建筑物附属设施改建、重建事项，一般来说需要业主代表大会或业委会进行组织推动，当小区没有业主代表大会和业委会时，业主该如何行使共有权呢？@广州中院
【基本案情】
某小区于1999年交付使用，该小区共25层，192户住户共用2台电梯。电梯具备特种设备使用证明，维保单位为某电梯工程有限公司，该公司曾于2021年8月出具《电梯保养统计损坏检查记录》反映：2台电梯存在主钢丝绳磨损、更换限速器不符合年审标、编码器故障记录脉冲误差曳引轮有磨损、电梯主机刹车鼓磨损老化待更换、变频器系统不稳定等问题，认为案涉电梯部分电子器配件老化、已达需要更换年限。
2021年起，陈某、刘某等多名业主自发组织小区业主集资更换电梯，并在公告栏、大堂电梯旁、小区大门等区域公示更换电梯方案、比价情况、分摊费用等资料。
更换电梯前，144户住户参与了表决，其中136户明确表示同意更换电梯，参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%。截至签订更换电梯合同前，共有159户业主已经支付了分摊费。随后，又有一些住户陆续补交了分摊费。目前，该小区的其中一台电梯已经更换完毕，经检验合格后，由已交费的业主实行刷卡使用。
因协商未果，陈某、刘某向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求19楼业主黎某、23楼业主黄某等未交费业主承担更换电梯分摊费用。
【裁判结果】
广州市番禺区人民法院一审判决：黎某、黄某等业主根据所住楼层的不同，支付4000余元至6000余元不等的更换电梯分摊费。
黄某不服一审判决，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
本案中，陈某等人自发组织其他业主共同集资更换电梯，是《中华人民共和国民法典》第278条第七项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”情形，根据该法律规定，业主在共同决定对建筑物及其附属设施加以改建、行使业主共有权时，需经专有部分面积和人数“双四分之三”的业主表决通过。该小区参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%，同意更换电梯的住户占参与表决住户的94.4%，表决过程及表决结果符合上述法定要求。
一般而言，业主作为建筑物内电梯设备的所有权人，对电梯享有共有和共同管理的权利，所以更换电梯需要征询全体业主的意愿，并由物业或业委会发动全体业主进行投票表决。然而，案涉小区由于没有业委会、也难以召开业主大会，陈某等人通过一对一、公告等形式征求楼栋全体业主意见，获得绝大多数业主的授权或同意，且以缴费的行为对该方案予以实际支持，已经履行公示程序，保障了大多数业主的知情权，符合法律规定的程序性要求。
此外，由于老旧小区楼栋更换电梯事宜牵涉利益主体众多，组织难度大，实施成本高，持续时间长，需要大量的人力、物力。而陈某等人作为案涉楼栋的业主，自愿组织其他业主共同自行更换老旧电梯，保障住户生命健康安全、便利生活出行，无疑是值得充分肯定的利他行为，具备合理性。因此，对于陈某等人要求其他业主承担部分更换电梯分摊费的请求，于情合理，于法有据，法院予以支持。
邻里和睦、和谐友善是社会主义核心价值观的重要体现，希望广大群众在遇到此类纠纷时，能够相互理解，友善解决邻里纠纷，让居民住有所居、居有所安。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【基本案情】
某小区于1999年交付使用，该小区共25层，192户住户共用2台电梯。电梯具备特种设备使用证明，维保单位为某电梯工程有限公司，该公司曾于2021年8月出具《电梯保养统计损坏检查记录》反映：2台电梯存在主钢丝绳磨损、更换限速器不符合年审标、编码器故障记录脉冲误差曳引轮有磨损、电梯主机刹车鼓磨损老化待更换、变频器系统不稳定等问题，认为案涉电梯部分电子器配件老化、已达需要更换年限。
2021年起，陈某、刘某等多名业主自发组织小区业主集资更换电梯，并在公告栏、大堂电梯旁、小区大门等区域公示更换电梯方案、比价情况、分摊费用等资料。
更换电梯前，144户住户参与了表决，其中136户明确表示同意更换电梯，参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%。截至签订更换电梯合同前，共有159户业主已经支付了分摊费。随后，又有一些住户陆续补交了分摊费。目前，该小区的其中一台电梯已经更换完毕，经检验合格后，由已交费的业主实行刷卡使用。
因协商未果，陈某、刘某向广州市番禺区人民法院提起诉讼，要求19楼业主黎某、23楼业主黄某等未交费业主承担更换电梯分摊费用。
【裁判结果】
广州市番禺区人民法院一审判决：黎某、黄某等业主根据所住楼层的不同，支付4000余元至6000余元不等的更换电梯分摊费。
黄某不服一审判决，提起上诉。
广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
本案中，陈某等人自发组织其他业主共同集资更换电梯，是《中华人民共和国民法典》第278条第七项规定的“改建、重建建筑物及其附属设施”情形，根据该法律规定，业主在共同决定对建筑物及其附属设施加以改建、行使业主共有权时，需经专有部分面积和人数“双四分之三”的业主表决通过。该小区参与表决的住户专有部分面积占全部专有面积的75.7%，同意更换电梯的住户占参与表决住户的94.4%，表决过程及表决结果符合上述法定要求。
一般而言，业主作为建筑物内电梯设备的所有权人，对电梯享有共有和共同管理的权利，所以更换电梯需要征询全体业主的意愿，并由物业或业委会发动全体业主进行投票表决。然而，案涉小区由于没有业委会、也难以召开业主大会，陈某等人通过一对一、公告等形式征求楼栋全体业主意见，获得绝大多数业主的授权或同意，且以缴费的行为对该方案予以实际支持，已经履行公示程序，保障了大多数业主的知情权，符合法律规定的程序性要求。
此外，由于老旧小区楼栋更换电梯事宜牵涉利益主体众多，组织难度大，实施成本高，持续时间长，需要大量的人力、物力。而陈某等人作为案涉楼栋的业主，自愿组织其他业主共同自行更换老旧电梯，保障住户生命健康安全、便利生活出行，无疑是值得充分肯定的利他行为，具备合理性。因此，对于陈某等人要求其他业主承担部分更换电梯分摊费的请求，于情合理，于法有据，法院予以支持。
邻里和睦、和谐友善是社会主义核心价值观的重要体现，希望广大群众在遇到此类纠纷时，能够相互理解，友善解决邻里纠纷，让居民住有所居、居有所安。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
