关于合同纠纷专栏之问题三：业主购买某小区的房屋，在房屋空置的情况下，该业主是否有权要求物业公司减免物业费？或者在物业公司起诉时，该业主提出房屋空置应当减免物业费的抗辩，人民法院应当如何处理？
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- 2025-03-13 15:07:07
【关于合同纠纷专栏之问题三：业主购买某小区的房屋，在房屋空置的情况下，该业主是否有权要求物业公司减免物业费？或者在物业公司起诉时，该业主提出房屋空置应当减免物业费的抗辩，人民法院应当如何处理？】
写在前面：本问题不涉及业主拒绝收房或者物业服务质量，仅讨论业主是否可以以房屋空置为由主张物业费减免；若可以主张减免，减免幅度如何确定。【全额缴纳派 VS 比例减免派】
案情简介：开发商投资建设A小区，经过五方主体和住建部门、质安部门、消防部门检查，该小区竣工验收合格。开发商向各业主交房，其中一位业主甲在2023年1月1日接房，但是未办理入住，该房屋始终处于空置状态。2025年1月1日，A小区的物业公司起诉甲，要求甲全额给付2023年1月1日至2024年12月31日期间的物业费；甲在诉讼中提出抗辩，认为该房屋自2023年1月1日始终处于空置状态，自己并未享受物业公司的服务，要求免除或者减少物业费。此时，业主以房屋空置为由主张物业费减免，人民法院应当如何处理？
答：根据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”和《物业管理条例》（2018修订）第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，交纳物业服务费系业主的法定义务，业主不得以未接受相关服务为由拒绝支付物业费。【《四川省物业管理条例》第十七条--不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主；已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。】
根据《物业管理条例》（2018修订）第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《物业服务收费管理办法》【发改价格〔2003〕1864号】第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”以及《四川省物业管理条例》第六十二条：“已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”的规定，物业在尚未交付给买受人之前，相关的物业费由建设单位交纳。因此，物业费系以买受人接房之日开始计算，而不是从入住之日开始计算。
现行法律、行政法规并没有明确规定房屋空置可以减免物业费，而从地方性法规来看，并不是各地均有空置房屋减免物业费的规定，部分地区出台地方性法规或者规范性文件规定空置房屋可以减免物业费。
例如：《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款【普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。】
《无锡市物业服务收费管理实施办法》【锡发改规〔2020〕1号】第十六条第二款【因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。】
《湖南省物业服务收费管理办法》【湘发改价费规〔2022〕271号】第十五条第一款第（五）项【业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。】
因此，支持【空置房屋应当比例减免物业费】的观点认为：根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》【法释〔2009〕14号】第四条的规定，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释；对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。既然地方性法规对于未入住或者空置的房屋应当减免物业费，那么在业主与物业公司的物业费纠纷案件中，人民法院可以援引相关的地方性法规对于未入住或者空置的房屋适当减免物业费。
但是，支持【空置房屋仍应全额交纳物业费】的观点认为：
1.根据《立法法》（2023修正）的规定，地方性法规不得与与宪法、法律、行政法规相抵触，不得超越权限或者违反上位法的规定。2023年8月9日，中国人大网发布《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，法制工作委员会审查认为“...地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。...”因此，地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。
2.根据《民法典》第二百七十三条第一款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”的规定，由于建筑物在结构上不可分割，业主对于专有部分享有权利、承担义务，对于共有部分亦是享有权利、承担义务；业主对于共有部分的义务，不以其放弃权利或者未享有共有部分的物业服务为由不履行义务。业主不仅对专有部分负有管理义务，专有部分之外的电梯、外墙、走廊、小区公共场所和公共设施等属于业主共有，业主对共有部分亦负有管理义务，不能以未入住就不履行义务。
3.根据《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。”的规定，物业服务的范围为业主共有部分，物业服务的公共性决定其价值在于满足全体业主的需求，提升整个小区的居住品质；物业公司并不是为单个业主提供个性化服务，而是在公共服务中体现对每个业主的服务价值。无论单个业主是否入住，整个小区的物业工作均需进行；即使部分业主未办理入住、部分房屋处于空置状态，物业公司仍需维修养护建筑物及附属设施、定期清洁保持环境卫生、持续巡查维护小区秩序。前述业主共有部分的服务，是保障小区环境和生活质量的基础，是基于全体业主的整体利益；无论业主是否办理入住，业主均应全额支付物业费用，支持小区的正常运营和维护。
4.根据《四川省物业管理条例》第十七条的规定，物业的业主分为（房屋出售并交付后的）房屋所有权人和（房屋尚未出售或者尚未交付的）建设单位。根据《物业服务收费管理办法》【发改价格〔2003〕1864号】第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”的规定，即使开发建设单位所建设的房屋处于空置状态，在房屋尚未出售或者尚未交付前，开发建设单位（基于业主的身份）应当全额交纳物业服务费用。因此，既然房屋处于空置的状态下开发建设单位作为业主应当全额交纳物业费，那么房屋处于空置的状态下买受人作为业主亦应当全额交纳物业费，否则会造成买受人与开发建设单位同属支付物业费的法定主体，在同一情形下的支付标准不一，有违公平公正的原则。
以上，曾经《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十条规定尚未入住的业主减半缴纳物业管理公共服务费，但是《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已经在2017年11月7日被废止，现行有效的《四川省物业管理条例》并未有空置减免的规定。在地方性法规未被废止前，如果地方性法规有空置减免的规定，从其规定。
PS：对于地方性法规的备案审查，按照《立法法》《全国人民代表大会常务委员会关于完善和加强备案审查制度的决定》《各级人民代表大会常务委员会监督法》《法规、司法解释备案审查工作办法》《法规规章备案审查条例》和《四川省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查条例》等规定进行执行。
写在前面：本问题不涉及业主拒绝收房或者物业服务质量，仅讨论业主是否可以以房屋空置为由主张物业费减免；若可以主张减免，减免幅度如何确定。【全额缴纳派 VS 比例减免派】
案情简介：开发商投资建设A小区，经过五方主体和住建部门、质安部门、消防部门检查，该小区竣工验收合格。开发商向各业主交房，其中一位业主甲在2023年1月1日接房，但是未办理入住，该房屋始终处于空置状态。2025年1月1日，A小区的物业公司起诉甲，要求甲全额给付2023年1月1日至2024年12月31日期间的物业费；甲在诉讼中提出抗辩，认为该房屋自2023年1月1日始终处于空置状态，自己并未享受物业公司的服务，要求免除或者减少物业费。此时，业主以房屋空置为由主张物业费减免，人民法院应当如何处理？
答：根据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”和《物业管理条例》（2018修订）第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，交纳物业服务费系业主的法定义务，业主不得以未接受相关服务为由拒绝支付物业费。【《四川省物业管理条例》第十七条--不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主；已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。】
根据《物业管理条例》（2018修订）第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《物业服务收费管理办法》【发改价格〔2003〕1864号】第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”以及《四川省物业管理条例》第六十二条：“已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担。”的规定，物业在尚未交付给买受人之前，相关的物业费由建设单位交纳。因此，物业费系以买受人接房之日开始计算，而不是从入住之日开始计算。
现行法律、行政法规并没有明确规定房屋空置可以减免物业费，而从地方性法规来看，并不是各地均有空置房屋减免物业费的规定，部分地区出台地方性法规或者规范性文件规定空置房屋可以减免物业费。
例如：《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款【普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。】
《无锡市物业服务收费管理实施办法》【锡发改规〔2020〕1号】第十六条第二款【因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。】
《湖南省物业服务收费管理办法》【湘发改价费规〔2022〕271号】第十五条第一款第（五）项【业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。】
因此，支持【空置房屋应当比例减免物业费】的观点认为：根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》【法释〔2009〕14号】第四条的规定，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释；对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。既然地方性法规对于未入住或者空置的房屋应当减免物业费，那么在业主与物业公司的物业费纠纷案件中，人民法院可以援引相关的地方性法规对于未入住或者空置的房屋适当减免物业费。
但是，支持【空置房屋仍应全额交纳物业费】的观点认为：
1.根据《立法法》（2023修正）的规定，地方性法规不得与与宪法、法律、行政法规相抵触，不得超越权限或者违反上位法的规定。2023年8月9日，中国人大网发布《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》，法制工作委员会审查认为“...地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。...”因此，地方物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定与上位法不一致，应当予以纠正。地方人大及有关方面应对涉及上述问题的地方性法规、规章、规范性文件等加强梳理研究和备案审查，及时修改完善相关规定，并在以后相关立法和备案审查工作中注意把握。
2.根据《民法典》第二百七十三条第一款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”的规定，由于建筑物在结构上不可分割，业主对于专有部分享有权利、承担义务，对于共有部分亦是享有权利、承担义务；业主对于共有部分的义务，不以其放弃权利或者未享有共有部分的物业服务为由不履行义务。业主不仅对专有部分负有管理义务，专有部分之外的电梯、外墙、走廊、小区公共场所和公共设施等属于业主共有，业主对共有部分亦负有管理义务，不能以未入住就不履行义务。
3.根据《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。”的规定，物业服务的范围为业主共有部分，物业服务的公共性决定其价值在于满足全体业主的需求，提升整个小区的居住品质；物业公司并不是为单个业主提供个性化服务，而是在公共服务中体现对每个业主的服务价值。无论单个业主是否入住，整个小区的物业工作均需进行；即使部分业主未办理入住、部分房屋处于空置状态，物业公司仍需维修养护建筑物及附属设施、定期清洁保持环境卫生、持续巡查维护小区秩序。前述业主共有部分的服务，是保障小区环境和生活质量的基础，是基于全体业主的整体利益；无论业主是否办理入住，业主均应全额支付物业费用，支持小区的正常运营和维护。
4.根据《四川省物业管理条例》第十七条的规定，物业的业主分为（房屋出售并交付后的）房屋所有权人和（房屋尚未出售或者尚未交付的）建设单位。根据《物业服务收费管理办法》【发改价格〔2003〕1864号】第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”的规定，即使开发建设单位所建设的房屋处于空置状态，在房屋尚未出售或者尚未交付前，开发建设单位（基于业主的身份）应当全额交纳物业服务费用。因此，既然房屋处于空置的状态下开发建设单位作为业主应当全额交纳物业费，那么房屋处于空置的状态下买受人作为业主亦应当全额交纳物业费，否则会造成买受人与开发建设单位同属支付物业费的法定主体，在同一情形下的支付标准不一，有违公平公正的原则。
以上，曾经《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十条规定尚未入住的业主减半缴纳物业管理公共服务费，但是《四川省城市住宅物业管理暂行办法》已经在2017年11月7日被废止，现行有效的《四川省物业管理条例》并未有空置减免的规定。在地方性法规未被废止前，如果地方性法规有空置减免的规定，从其规定。
PS：对于地方性法规的备案审查，按照《立法法》《全国人民代表大会常务委员会关于完善和加强备案审查制度的决定》《各级人民代表大会常务委员会监督法》《法规、司法解释备案审查工作办法》《法规规章备案审查条例》和《四川省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查条例》等规定进行执行。
