多城实施房票购买商品房作为安置房办法

​​6月20日，郑州市发布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》。2022年以来，类似于郑州采取房票安置办法的地方还有信阳、常熟、绍兴、宁波、温岭、鄂州、温州等地。各地政策略有差异，但政策性质基本类似。本文以郑州政策为例，从以下三个方面为大家做一个解读和建议。

一是，政策的基本内容。
 

二是，政策的性质与开发商的应对策略。
 

三是，对市场的影响，及个人如何选择。

 

从政策的基本内容来看，对房票购房人比较有利。
 

对于有房票的安置对象来讲，房票的金额基本上等于拆迁安置金额，过渡费用另行支付，不包括在房票金额内。在规定时间内选房购房，还有房票所载金额8%的额外奖励，奖励计入购房总额。若在规定时间（12个月）内没有使用房票，则不再享有房票的各项优惠及奖励措施。但安置对象可继续享有货币安置的权利。货币安置与房票安置两者之间额度是否存在差异，还不得而知。使用房票买房，房票连同奖励金额应不低于房屋总价款（含车位、地下室）的90%，不足部分由安置对象按差价补齐或按揭贷款补齐，超出部分不予退还。使用房票购房可免除房票对应金额的契税。拆迁后买房前，可保留原拆迁地址对应的学位权利。以房票购买的房屋，不纳入个人购置限购套数。房票的使用范围为郑州市中心七区，由政府按一定程序组织的商品房项目。房票购买的房屋性质可以为住宅，也可以为非住宅。若为非住宅则对应的契税减免则更为划算。

​从政策的实施效果看，房企应积极响应参与房源供应。

从资金来源、产品内容、服务对象等角度来看，房票安置办法接近于政府购买服务。安置房建设本是政府设定的一项工作任务，郑州市原计划利用2022-2024三年时间集中攻坚，全面完成安置房建设和群众回迁安置总体任务（具体任务不详，未查询到对外公开的文件）。受房地产市场下行影响，新增安置房在房源供给，客户竞争方面，与商品房市场存在明显相斥关系。若政府继续通过新增住房进行安置，无疑会增加市场供应，减少市场需求，将使本已脆弱的地方楼市雪上加霜。因此，采用房票安置方式，既可以有效去化市场库存，也可以快速完成安置房建设任务，方法值得肯定。

对于房地产开发商来讲，可自愿参与政府组织的安置房销售系统，由政府审核后纳入安置销售范围。房企与安置客户确认交易后，双方在房票上签注项目信息、房款总额、房企收款账户等信息，由购房人向政府提出划拨安置款到房企账户，政府核发部门在10个工作日将安置资金划转至开发账户，资金到账后再进行商品房买卖合同的备案。期房销售的，安置资金要全部划入预售监管资金账户。在当前市场客户较少的情形下，建议房企积极踊跃参与政府安置房源统筹事项，不仅可获得定向的客户，也可以相对确定的收到购房款，在市场去化较慢的情形下，将商品房按安置房销售不失为一个较好的选项。需要注意的是，房企在销售过程中要提醒客户，虽然其购房款是安置房房票，但其买入的是商品房，其后物业费缴纳要按照项目要求统一缴纳，不提供差异化物业收费服务。
房票安置办法将会对市场造成什么影响？

​多地房票安置办法的实施，至少会带来以下三个方面的影响：第一，市场的成交量在短期内会回升。房票客户带来的市场成交会有明显的上升。第二，对商品房市场房价起到稳定作用。比如郑州市新建商品房价从2021年8月以来环比连续下跌，5月房价同比下降2.5%；安置房房票的出现，对稳定市场价格将会起到一定的作用。第三，会加剧非安置房购房客群的焦虑情绪。一方面，市场本处于下行趋势，客户本就在买与不买之间犹豫不决，此刻引入房票安置办法将使得市场短期内企稳，增加买入信心。而另一方面，长期来看安置房客群总量有限，对市场形成的托底持续时间最长为1年，若宏观经济环境在1年后仍未有整体好转，则市场购买力不能够整体回升，房地产则依旧会继续向下，对于非安置购房客群来讲，焦虑的情绪将持续更久，影响当前买房决策。
对于有房票和没房票的人来讲，意义完全不同。

对于有房票的安置对象来讲，通过此举买入商品房是一个较好的选择。

相比较安置房，商品房具有品质好、获证快、不需要再补缴土地出让金、不需要满五年即可上市交易（有限售年限的商品房项目除外）等优势。利用房票购房，还可以将房票的各项优惠和奖励措施最大化利用，尤其是不缺住房的安置客户可关注下位置较好的非住宅类物业如商铺和写字楼（在确认可减免契税的前提下）。因此，总体上来讲，对于有房票的安置对象来讲，当前购房是一个很不错的机会。
对于没有房票的一般购房者来讲，当前建议以等待和观望为主。

​这主要是由于，当前房地产市场持续下行的根本原因在于社会购买力持续下降所致，而社会购买力下降的主要原因主要有三个因素，一是全社会多数家庭历史积蓄被掏空已转化为房产；二是城市化快速扩张过程中，家庭负债率持续走高，家庭每年在偿还本金和利息的支出不断升高；三是工资性收入与房价严重脱节，单靠工资性收入不足以支持房地产长期发展。虽然当前中央政府及各地采取了一系列稳增长的一揽子政策，但从当前的经济发展形势来看，并没有对影响购买力下降的三个要素起到任何改善作用。虽然各类短期政策能够发挥一定作用，但长期来看房地产仍将持续下行。因此，建议没有房票的拟购房者来讲，还是以等待和观望为佳。
 ​​​​