华北华中重点城市地产及政策解读20220615

​​【会议概要】 

主题：重点城市市场及政策解读——华北&华中  

时间：2022年6月15日 

主讲：亿翰智库专家  

 

【北京市场回顾】  北京6月2日出台条政策《北京市统筹疫情防控跟稳定经济增长的实施方案》，包括了6个方面，45条政策。其中与个人相关的部分主要涉及两方面：1）公积金政策方面，政策提出企业可以申请缓缴住房公积金，缓缴期限是今年4月到12月，并且在企业缓缴公积金的期间，员工可以正常提取和申请住房公积金贷款。如果员工在北京没有住房，也可按照实际支付的房租提取住房公积金。到今年年底，受疫情影响不能正常偿还个人住房公积金贷款的，不需要证明材料，也不做逾期处理或计入征信，但需要在2023年1月份一次性还清所欠贷款。2）住房方面，方案提到既要保障刚性住房需求，又要满足合理的改善性住房需求。北京在刚性需求方面一直表现较好，为了满足刚需推出了廉租房、公租房、保租房、轮胎租寓公寓等租赁房，还推出产权住房产品，比如共有产权房、限价商品房等，在满足刚需上具有非常完善的制度。此处共有产权房与年初的新型共有产权房不同，后者与刚需无关。 

     仅有刚需不足以拉动市场，因为刚需是被保障的，所以必须要让改善性需求入场，加快市场的修复。这些方案需要落实中央稳经济、稳增长的精神，北京满足合理的改善性住房需求的渠道多样，例如：目前北京二套房认房又认贷比较严格，在资格上可以稍微放松；二套房购买普通住宅的首付比例是60%，非普通住宅的首付比例是80%，基本上没有杠杆空间，或许可以针对性地给换房人群稍微倾斜政策；普宅、非普宅的认定标准或许可以根据现在的情况进行调整，目前五环内总价500万，单价4万，就为非普通住宅，不符合现实状况。虽然其中调整空间充足，但北京作为国家的政治中心，市场情况首先要符合三稳：稳地价、稳房价、稳预期，所以政策面不会立刻发生明显变动。北京目前的市场情况并非特别差，5月的成交下滑主要来自疫情影响，但是这种短期的疫情对市场需求释放的影响并不形成明显阻碍，只是把需求释放的时间点延后。所以，北京很可能试探性地放松一点政策，小幅度、渐进式地推出政策，同时观察市场的反应，避免市场出现不稳定现象，例如：小幅度调整房贷利率。因为目前实行的政策比较严格，如果政策放松的尺度太大，很可能引发报复性的反弹，影响市场的稳定性。 

     土地市场供应方面，根据北京发布的2022年全年供地计划，整体的供应总量是跟去年持平，在2个细节发生调整：1）公租房面积从150万平米下降到67万平米；2）2021年150万平的急租房变成了233万平保租房。可见北京有多元化的保障制度以满足刚需，保租房重点在于解决新市民、青年人的住房困难问题。在供应频次上，7月2日的政策中明确提出了2022年的集中供地频次增加到4次，下半年还要再完成2轮供地，并且加大保障性住房项目的促开工促建设力度。结合来看，增加供地频次，不增加供地规模，通过增加供地次数，给房企预留出决策时间，增加房企的拿地概率，减少流拍率。北京土地市场的基本面非常好，只要房企有资金，拿地意愿就不会低。从今年上半年的情况来看，北京两轮集中供地的成交情况基本恢复到理性水平。首批集中供地里，18宗地块里只有1宗流派，溢价率是4.5%；第二批集中供地中，17宗地块流拍3宗，溢价率是5.35%。供求两端都比较稳定，相比2021年第2批、第3批的集中成交情况明显改善。上海、北京这种城市，一直以来都是房企必争之地，去年的集中供地受两方面影响：一方面，市场环境不明朗，房企的观望态度明显；另一方面，房企积攒的土地资源较丰富，半年、一年不拿地，不会有明显的影响。但是今年政策定性非常明确，要保障房地产行业健康发展，北京这类核心城市，大环境越不好，房企越会一窝蜂进来，因为北京的强购买力可以保障企业的项目快速去化，企业能有现金流，不会被挤出市场。所以，即使利润低，房企也会在核心城市拿地，更何况现在土地市场的定价跟规则都有一定的放松，北京今年这两轮供地，一方面用好的地块来拉高企业的参拍意愿，整体的溢价率就会上升。 另一方面，拿地的门槛降低，例如首批集中供地中的崔各庄地块，起拍价是40906元，每平方米成交价是47000左右。但是该板块在2021年的首批集中供地里推出了2宗地块，起拍价在43000左右，最终成交价都在49000，今年的起拍价、成交价都下调了5%左右，每平方米成本下降了大约2000元。房企的利润空间上升，拿地意愿提高。拿地的企业以央企、国企为主，第一批集中供地里成交的民营企业只有旭辉，第二批只有龙湖，这两个企业资金充足，经营战略也相对稳健，其他大部分民营企业要优先考虑偿债问题。从现在的市场情况来看，北京土地市场基本企稳，后续的供地情况大概率跟前两批相差不大，依据供应地块质量好坏，溢价率会保持在4%-7%。 

     新房市场方面，北京商品住宅供应在4月达到高峰。4月批了33个商品预售证，住宅预售面积高达161.7万平，达到2019年以来单月供应最高的规模。5月只批了8个盘的预售，住宅预售面积25.9万平，同比下降51%，1-5月累计供应规模301.3万平，同比下降10%。北京5月的库存面积达到1305.5万平左右的高峰，同比上升7.5%，环比上升10.7%。在2021年，北京库存面积基本维持在1100-1200万平左右，今年1-3月份甚至低于1100万平。另外，4月供应规模的上升，也使得北京的去化周期有上升趋势。之前的去化周期基本保持在12、13个月左右，4月上升到15.4个月，5月因为疫情，线下的销售受到非常大的影响，去化周期上升到17.2个月。库存面积、去化周期上升的主要原因在于供应的大幅放量，以及疫情期间销售渠道受阻。 

     住宅成交方面，5月单月成交面积36.8万平，同比、环比分别下降38%、26%，成交单价是58946元/平方米，接近是59000元/平方米，同比上升17%，环比微升2%，整体呈现价升量跌的趋势。从累计的情况来看，1到5月累计成交221.8万平，同比下降35%。虽然整体的下降幅度较大，但主要原因包括：疫情的影响和2021年的高基数。将2019-2021年的新房单月成交数据汇总取平均值，再与今年的数据相比，今年1到4月的数据高于过去3年均值，5月份才降至均值以下。疫情不会让需求消失，只会让需求延后，所以端午假期所在周的销售数据总体呈现上升趋势，端午假期住宅成交823套，环比上一周的428套几乎翻倍上升，成交均价高达63000，比5月的均价59000还要高4000多。其中，海淀区的中海汇德里成交49套，均价是85000，；东城区的成见天堂湖成交了36套，均价是123000；通州区的碧桂园和世界、金融街的五一荣誉，分别成交了29跟26套，均价分别是54000、62000。这些改善盘的快速去化带动了成交均价的快速上升。改善盘的高成交热度基本上是可以归类为3个原因：1）供应结构，今年热盘的均价基本上是70000以上，如：学府壹号院、中海汇德里、承建天南府、金茂府、海淀幸福里。中海汇德里开盘卖了50亿，去化达到70%左右；天坛府在4月加推的240套，当天就去化231套，去化率高达96%。改善盘、高端楼盘的供应增加一定程度上影响刚需的购房决策。去年上半年北京的新房中，许多刚需、刚需的限定房源总价500万就可以成交，所以今年的供应结构偏向改善盘，会导致一部分的刚需人群转向二手房，或选择距离更远的低总价房源。2）2021年北京市场的房企以价换量，促进部分刚需提前释放，所以说这些刚需购房人群还需要时间积累够购买资格。3）购房人群的资产储备。，目前国内经济环境不景气，刚需人群大多数都是要咬咬牙才购房，疫情、宏观经济对于这类人群的影响相对较大，但改善型需求的购房人群受影响的程度更小。换房中小换大、多换少的现象表明，改善性客户的购房压力相对较小。豪宅产品的成交热度上升表明，国内外宏观环境不确定性增加，楼市的政策面趋向宽松的背景下，高净值人群更倾向于把资金投向楼市，尤其是核心城市、核心地段的产品，因为一线城市产品、二手房倒挂的现象较普遍，这是比较稳健的选择。 

     二手房方面，5月单月成交8599套，同比下降54%，成交套数不到2021年同期的一半，1-5月累计成交60058套，同比下降34%。把2019年到2021年3年的数据求平均，再跟今年的数据比较，可以看到今年二手房2月、3月的成交套数比平均值高出10%左右，从4月下降10%，到五月下降了47%。一季度北京的市场已经进入了恢复进程，今年3月份北京市成交了17085套二手房，创去年7月份以来新高，主要是因为1）按揭贷放松后，存量压单集中释放，2）3月、4月其实是传统二手房的成交小高峰，因为这个时间点换房，一部分是为了确定入学的资格，但是4月末疫情的快速扩散，导致市场恢复的节奏变化，线下的销售成交都会受到非常大的影响。所以整体来看，北京住宅市场5月受疫情影响比较严重，6月由于企业的降价促销活动、信贷政策方面的利好、以及疫情防控的改善，疫情期间积累的需求会逐步释放，所以成交热度回升是一定的。二手房方面，因疫情积累的需求加速释放，在后续在信贷政策利好的背景下，购房者的意愿会提高。但是疫情是非常不确定的影响因素，6月8号以来，北京确诊人数又有反复的趋势，后续的防控政策难以确定是否升级。 

     环京市场的方面，承接产业转移的地方已经在出台宽松的政策去提升市场，到现在，这些市场也在低位盘维持较长时间。另外，今年以来，环京区域都采取放松政策：1）取消外地户口的限购，2）廊坊区域内很多银行可实现首套房首付比例22%，二套30%，以前是首套32%，二套50%。利率方面，环京区域内，很多银行的首套房利率降到了4.25%的最低水平。尽管利好政策较多，5月环京楼市整体还没有迎来明显的回暖现象，分化比较严重的。廊坊市区回暖迹象相对明显，香河区域是量增价跌，燕郊跟大厂量跌价稳，固安量价双跌。廊坊市区的回暖原因包括：1）受供应影响，廊坊5月供应了455套新房，环比大增，大幅增长417%。5月成交600套左右，环比增加280%，另外，五一节假日促进了楼市交易。2）限购、首付比例和利率的放宽，再加上企业的营销活动，如送车位、送精装、送家电等。环京方面主要依靠京津冀经济圈的政策，目前北京的疫情情况不稳定，时不时要求非必要不进京，对于北漂一族而言，进京上班是非常不确定的，这打击了环京区域的楼市。因为环京最主要的需求就是北京外溢的购房需求。第二，房企暴雷使得购房者信心不足，暴雷房企最集中的区域是环京地区，这一轮规模房企暴雷是从华夏幸福开始，到现在环京市场的暴雷风险远没有释放完全，例如：华夏幸福、荣盛发展，融创，世茂，佳兆业等企业背后都有无数在建项目，这些项目在购房者的心里是烂尾搂。第三，目前北京与环京区域处于泾渭分明的情况，公众对环京区域没有价值认同。北京的经济一体化的政策并未落实，河北的廊坊仅仅是河北的三线城市廊坊。今年3月底北京发布了进京检查，外迁预计可在今年内完成，到时候公众对环京区域的价值认同会有所提高。整体上，环京区域还需要时间来让购房者重拾信心，政策落地的效果还有待观察。 

【郑州市场回顾】  郑州作为最早一批放开调控政策的二线城市，取消认贷认房、降低首付比例的措施在当时是标志性实验。在需求端，郑州支持养老投靠可以购买第三套房，对人才购房也可给予相关购房补贴，用三年行动推动棚改货币化。在供应端，对于去化周期超过18个月的城市，进行土地供应调整，即减少供应。截止目前，政策发布是已超过3个月，在此期间市场发生了变化。         

     首先，住房市场需求端政策放松，确实带动市场热度的小幅上升，看房的客户数量明显增加，新房、二手房市场明显增长。在新房市场方面，5月受疫情的影响，成交量环比下降4880套，对应的成交面积是58万平。疫情解封后的第二周，数据表现出了直线上升趋势，单周的成交量接近2000套，出现回暖迹象。6月郑州前两周的成交量已经达到2500套水平，环比也出现回暖迹象，但新房市场处于震荡回暖的情况下，同比依旧低位运行，5月成交了4880套，3月、4月分别成交了7700套、6900套，但在2021年同期，郑州的住宅成交量能达到15000套-20000套，同比下降严重，去年在2021年8月达到最低，主要因为水灾影响，当月的成交量有4500套左右。因此目前市场出现回暖，但迹象较弱。 

     二手房市场方面，五月成交3300套，对比4月6000套、3月3900套有明显的下降，但比新房市场更加坚挺。2021年同期，二手房的成交量在3、4、5月分别能达到5200套、6300套、6600套，2022年3同比下降幅度在10%左右，同比下降幅度未达到新房市场的夸张水平，5月下滑50%左右。6月前两周成交了2600套，环比能够看到回暖，而且二手房市场比新房市场要更加活跃。二手房市场表现更好的原因在于：1）3月份，二手房的交易差额税调整，居民购买二手房，可在交易差额税和个税里二选一，交易差额税是20%的税率，个税是1%的税率，大多数居民都会选择税率更低的一方。2）遗留到2018年的住房新房经过交付，经过限售期之后，市场挂牌量增加，到6月已经挂牌83000多套，2月底政策发布前时有70000套，在此期间增加13000多套。因此，二手房市场比新房市场表现更好。 

     去化率也说明了市场，尤其是新房市场的热度问题。从3月份政策出台以来，郑州多数项目去化水平维持在20%-30%之间，大多数项目在23%、25%左右，只有海马公园、华润正宗、万象星福利这类核心城区项目的去化水平较好，且它们都属于改善项目，华润在5月26日开盘的当日10分钟就销售20亿，当天的去化率是99%，在当下的市场，改善性的需求表现比较耀眼，这也是目前城市需求分化的缩影，反映在疫情和水灾的冲击下，有积蓄的人群抗风险能力更强，更有钱消费、改善，反应到楼市即改善火，导致改善需求比刚需好，主城的项目比郊区的项目更好。综合来说，市场反弹力度比较弱的情况下，郑州在6月启动商品房购房月的活动，获得很多优惠，如：部分央企的个别项目有八折的优惠，希望通过此类措施恢复市场活力，提升市场信心，帮助企业开拓销售。根据端午节这周及后面第二周的情况，楼市推出部分优惠措施，各项目看房人数相比前两个月有明显的增加。但是当地的购房者心理上比较疲惫，因为郑州市场长期位于低位，部分楼盘长期都存在促销活动，此类优惠项目大多位于郊区，配套或区位不佳，或者存在绿化采光等各种问题，项目本身存在缺陷。核心区域的一些项目整体上并没有较大的打折力度，有改善需求的居民观望情绪较严重。因为5月前期基数的影响，6月市场环境会回暖，但不一定是郑州市场回暖的开端。新房市场较弱的情况下，郑州市场的住宅去化周期是逐渐上升，2021年下半年开始，去化周期是从18个月逐渐上升到目前3个月左右的水平。从2022年初以来，其库存持续下降，主要原因在于城市供应的减少。5月郑州的住宅供应是有3200套，对应的供应面积是37万平，在3、4月分别是4400套、4600套，供应的面积均为51万平。同比方面，2021年每月能供10000-12000套，对应的面积是110万平，同比有非常明显的下降，主要原因在于企业一直在出清，前两周建业将29.01%的股权转让给河南铁建，企业虽然还在出清，但企业间也进行并购重组，该进程比较缓慢，但还在推进中，这给市场带来信心。 

     根据郑州去年第二批集中供地的开工情况，7个月后的新开工项目数量仅占20%，因为大部分企业从拿地到开工，中间的时间是6-7个月，郑州去年第二批拿地之后，7个月开工的项目只占20%，这是导致供应减少的原因。供应减少对于市场的影响，不仅体现在上半年，对三季度也将产生影响，因此预期三季度市场变化不会特别明显，四季度不是传统的旺季，我们对该期市场处于观望状态。 

     土地市场方面，郑州目前的主要措施是减少供应。中西部的省会城市楼市变化的趋势可以追溯到2016到2018年，因为在此期间各个城市对待市场的态度不一样。郑州的态度是增加城市的土地供应量，向市场投放住房供应，同时大力推进棚改货币化，虽然给当地的财政带来较高的土地创收入，但城市内的购房需求不断被消耗，政府意识到这个问题后，2022年的868万平的住宅供地计划相比较2018、2019年的1426万平有非常明显的下降。政府不仅在供地计划总量方面进行调整，在供地结构方面也进行了调整，2022年主城区计划供应732万平，在2020年、2021年只有500万平左右。 

     在集中供地方面，郑州第一批集中供地在五月下旬的时候挂牌公布，总共15宗，占地面积995万平米，建面206万平，起始价格是140.7亿，垄断价格是120亿，主要分布在金水中原管城区域。第一批集中供地，主要变化大概包括几个方面：1）出让土地量，2022年只出让15宗，但2021年首批集中供地出让了49宗，起始价格是374亿，今年明显减少了供应。2）土拍保证金的比例，企业参与土拍的保证金比例最低可以下调到20%。郑州首批集中供地的15宗地块，每一宗地都采用了不同的土拍保证金比例，大多数的保证金比例是20%，北龙湖因为土地质量是较高，土地保证金比例是50%。除此之外，郑州同样把三批次供地改为四批次，剩余第2、3、4批，分别是在7月，9月和11月公布。目前，郑州首轮集中供地没有成交，但是根据今年上半年第一批集中成交情况，预计郑州市场拿地的企业仍然是以国、央企为主，民企拿地仍然较少。由于地方政府和民企之间经常进行拿地意向沟通，流拍率也会明显的下降。总的来说，郑州通过供需两端，放松需求端、减少供应来稳定、提振市场。但是短期效果并不是特别明显，居民由于预期、疫情等因素，长期保持观望的态度。 

     6月8日，河南省出台了稳经济的一揽子计划，针对房地产可分为两方面，一是促进购房消费，二是保房企。促进购房消费方面，对河南省内的不限购城市，最低首付比例可以降低到20%，同时发放购房券、购房补贴、对人才购房给予补贴。保房企方面，主要是对预售资金监管进行处理，重点资金监管的比例可以用银行保函代替。另外针对商业银行，采取不抽贷、不断贷等措施。但是这些政策基本上是跟进其他城市的措施，并未深度优化原有的调控动作。郑州的调控政策还有调整、放松的空间，之前郑州的部分项目可以采取20%的首付，但不久之后被叫停，但是同期的一些二线城市，如：兰州、石家庄，都可以下调到20%的首付比例，2022年以来出台放松政策的城市超过了85个，政策放松的数量超过了110条，其中，有20个左右城市发布了2次以上政策，这些政策都基于以往的调控政策，继续去放松。那基于郑19条继续放松的空间有几个方面：1）交易差额税。虽然目前交易差额税处于变相取消中，但或许可以将其完全取消；2）二套房首付比例可以下调，未结清贷款的首付比例可下调；3）可调整契税补贴，因为目前郑州大多数小区采取的是20%补贴；3）可调整限制期限。所以郑州市场如果长期处于地位，尤其是在政策出台之后，长期没有明显改善的情况下，市场依旧存在改善空间。  

    

     【问答环节】 

     Q1目前，改善型需求明显好于刚性需求，北京和郑州目前的需求的结构如何？不同类型的购房者哪类的政策比较敏感？。 

北京改善盘的成交热度非常高，刚需有所回暖，今年供应的结构主要在于改善盘，热盘中改善盘占比高。均价七八万十多万的热盘，区块较好，另外这类购房人群的资产储备受疫情、经济影响不大，因为他们自己有一定的购房实力，购房压力较小。这类产品的二手房的倒挂现象非常普遍的，年初以来，一线城市豪宅产品成交热度高，一线城市好的产品二手房倒挂现象非常普遍。高净值人群会在经济下行的情况下，会倾向于把资金投入楼市，因为这是比较稳健的投资选择。 

不同类型的购房者会对利率，首付比例等因素比较敏感。因为北京的购房政策限制较严，公众对其购房政策放松的尺度有一定预期，放松尺度不会太大，随着央行LPR下降，信贷利率有所下调，目前首套房是5.0%，二套房是5.5%左右，这在北京已经是一种利好。北京本身的购房的限制，决定了其购房人群对政策的敏感度不太一样。 

Q2郑州目前库存的压力较大，未来中长期发展的态势如何？ 

郑州目前的需求结构如下：90平以下的比例在25%-30%之间， 120平以上占比达到了40%， 90-120平占比36%左右。目前郑州的刚需比例是处于比较低的水平。从长期来看，从2020年以后来看，这一比例也非常明显。在2021年以前，甚至是2020年以前，2019年郑州刚需产品的成交比例长期在30%-40%，2021年后，这一数据持续下降，最低的时候甚至到20%，目前主要靠着改善需求去带动市场。 

对于政策的敏感情况方面，首付比例、房贷利率对刚需购房的释放相对有限，因为对于刚需购房者来说，尤其是郑州购房者来说，他们过往已经释放了一段需求，对于其他的需求，他们并不缺少10%首付比例的下降，或二套房首付比例的下降，这类购房者缺少的是首付资金，这是影响他们刚需的释放的主要因素之一。改善购房者对于首付比例（尤其是对于贷款尚未结清的二套房）、房贷利率、交易差额税以及契税补贴较敏感，目前已结清贷款的第二套房同样对上述因素存在着较高的敏感度。  

至于库存中长期的发展态势，目前郑州的库存处于逐渐下降的过程中，主要是因为供应减少，后续他们的库存将恢复到合理的水平。一方面，需求要继续上升，而供应随着企业出险，必然会恢复到相对合理健康的水平。因此需要根据郑州未来市场的需求继续释放的情况来看，目前3、4、5、6月都是处于阶段性、短暂回暖的局面，但没有长期持续性的、高涨的市场热度恢复。如果郑州当下成交局面没有得到明显改善，后续再出台政策，可以去促进城市需求改善的持续性，从而成交量、需求将会有明显的回暖，带动城市去化周期、库存去恢复到合理的水平。 

Q3目前，华北和华中区域性不同能级城市的房价的压力情况怎么样？ 

环京地区从2016、2017年开始房价突然间暴涨，然后往下压得比较死。到现在来说，其实整体来说房价的压力，例如，唐山有矿产资源，它主要是靠钢产，去年钢铁产业占工业的比例是达到了58%，占全市GDP的31%，这个城市工业是占三产GDP总值的55%，国内其他重工业地区如：辽宁的工业占比是39%，吉林的工业占比是36%，黑龙江是26.7%，即使是山西这个煤炭大省，工业占比也只是45%，所以唐山经济发展严重失衡的，矿产能源天然就具有权力垄断的属性，所以唐山赚钱的基本上都是些大企业，或依附于大企业的人，跟普通老百姓关系不大，这容易催生出贿赂行为，为了保持这种垄断的格局，他们可能还会跟黑恶势力勾结。所以唐山去年GDP同比上升14%，达到了8230.6亿元的等级，超过了省会石家庄，但是它的人口反而是负增的， 2021年唐山人口净流出2.15万人，是继唐山大地震之后首次负增长。唐山的矿产资源发展之后，第三产业又难以发展，政府就把矛头指向房地产市场，所以唐山的房价一路上升，而且政府没有控制房价，到2020年底，因为没有人接盘，唐山的房价就开始腰斩，再加上人口流出，另外现在经济一体化对唐山作用不大，去年8月份，很多房企爆雷，唐山约谈了很多房企，禁止其恶意降价，否则就不给网签，但是到现在，唐山的成交并无起色。1-5月份，唐山主城区一共成交新房95.3万平，同比是减少18%，在近三年处于低位，去化周期达到70月，将近六年，后续走势不容乐观。以前唐山土拍地王能达到这个14000每平的价格，这是非常不健康的情况。另外环京区域在北京周边，主要依靠是北京外溢的购房需求，现在经济一体化尚未真正落实，公众认知中，环京与京没有关系，所以环京区域现在的房价压力下降明显。 

除郑州以外，其他如长沙、武汉，尤其是长沙，主城的均价在13000左右，但郊区在10000左右。那随着2021年集中供地陆续开发出来后，这种分化可能会更加明显。未来它的房价变化与城市的改善性需求挂钩。目前来看，长沙体现的价格在10000左右，与整个二线城市相比处于比较低的水平，南昌已经达到15000，武汉很早的时候就已经达到13000，郑州现在也是12000、13000。所以长沙的价格可能会在改善性需求这一方面扩张。目前长沙以高性价比，追求更高去化的项目为主，未来需要继续评估其持续性。 

 

Q4一、二线城市目前集中供地比较冷淡，三、四线城市拿地目前的降幅大概水平？  

目前华北三、四线土拍情况不佳，房企状况不佳，多从三四线城市撤出，以保持稳定的去化。因为三、四线城市库存压力会较大，区位可能不好，难以保持销售和稳定的现金流，所以土拍压力比较大。虽然三、四线的城市的土拍规则非常优惠，但竞争热度没有明显上升。 

至于三、四线的土拍压力，河南省存在结构性分化的。总体的三、四线土地成交下降比例，尤其下降同比，降幅低于部分二线城市，主要是因为内部是呈现了结构性变化，至于河南省南部的一些城市，如：信阳比较靠近武汉，周口则向长三角靠拢，洛阳这类西边城市则向西安等地靠拢，中部的其他几个城市只能向郑州去靠拢。所以在结构性变化的同时，不同的城市的土地成交预期就会不一样，尤其是靠近市场更好的核心城市的三、四线城市，其土地成交下降幅度相对有限。 

 

 Q5：华北和华中各个城市中，哪些城市的按揭利率在近月内有较大下调，下降之后对成交是否产生有效的刺激？  河北房贷利率普遍下调，幅度在0.2%-0.3%左右，但单一下调利率并非就能影响楼市的成交，华北地区整体的楼市的情况不佳，首付比例下调的影响可能更大，再加上降价促销等销售活动，如送车位等结合起来，影响会更大。 

郑州部分楼盘还贷利率是最低的4.25%，武汉的房贷利率相对较高，它的首套房贷利率可能是4.8%，二套是5.05%。房贷利率持续下降对于城市本身需要释放有一定正面促进作用，但比较有限。无论刚需还是改善，购房者对于首付比例、交易税以及中间一些列税比较敏感，利率更多的是催化作用。郑州的房贷利率是最低水平，但是其市场并未出现明显回暖。4.25%的房贷利率已经非常低，如果市场没有明显改善，房贷利率下降空间将非常有限。 

 

 

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