开启有机更新 表：深圳市城市更新发展进程 来源：CRIC整理 表：2012-2021年国家层面有关城市更新的政策类型分布 来源：国家政府网站、CRIC整理 2021年全国两会，城市更新首次被写入政府工作报告。《“十四五”发展规划及2035年远景目标纲要》中也提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。 深圳市2021年重点是土地与计划规划类政策及城市更新条例配套细则两大类政策，土地与计划规划类政策包含“国土空间规划”、“2035远景目标”、“加大居住用地供应”及“各项年度计划”等重磅新政，更新条例配套细则如确权前置、房屋征收及违建查处等。 2021年3月，深圳市正式发布《深圳经济特区城市更新条例》，是全国第一部地方性城市更新法规，较2016年发布的《深圳市城市更新办法实施细则》最大的变化为当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收，由100%变更到95%的签约率即可征收，是深圳城市更新行业的一大里程碑，将加速深圳市城市更新进程。 《条例》从总则、城市更新计划与规划、拆除重建类城市更新、综合整治类城市更新、保障和监督、法律责任和附则等七大方面对各项更新工作的开展实施进行了综合保障，通过破解旧住宅区、城中村的拆迁难这一核心问题，尤其是针对村改部分更加契合城中村实际情况，必将加快项目更新周期，加速存量土地供应，为进入深水区的更新市场注入新活力，更好的激发市场潜力。 深圳市城市更新政策体系在中国具有先行意义与借鉴价值。目前已形成系统完整、配套完善的城市更新政策体系，各区也相继出台城市更新的相关管理办法和措施。 实施城市更新行动，是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。于房地产市场而言，城市更新提供了一个机遇和难度并存的投资新风口。 据克而瑞数据统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新，51%的百强房企城市更新规模已超百万方，头部房企基于强大资源整合能力涉足城市更新比例更高。 城市更新整体毛利率40%-50%，净利率约15%，而普通住宅开发项目的利润一般在10%左右。针对不同改造类型，旧村改造利润率最高，旧厂与旧城改造次之。在“土地两集中”政策背景下，土地招拍挂资金需求量大、资金链条紧张，房企拿地难度加大。产业勾地、二级市场收并购、城市更新等多渠道拿地途径也成为越来越多房企的战略选择。在市场有效竞争的情况下，房企作为市场竞争中的理性参与者，在看到城市更新项目巨大的红利后，必然瞄准机会相继涌入城市更新赛道分享超额利益，城市更新项目的获得成本将提高。 自2009年《深圳市城市更新办法》发布以来，大批卓越的开发商开始布局城市更新领域。近两年深圳土地整体供应中，近四成土地供应来源于城市更新，2021年深圳城市更新土地拆除规模达983.3万㎡。 图:2020-2021年深圳城市更新与招拍挂土地供应对比 来源：CRIC整理 截至2021年，深圳市已列入城市更新计划项目980个，逼近一千大关，拆除范围面积累计8182.5万㎡。已通过城市更新专规批复项目594个，计容建筑面积累计17471.8万㎡，按数量规划通过率61%，按规模规划通过率54%。实施主体公示项目478个，拆除范围面积累计2858.9万㎡，按数量计划实施率49%，按规模计划实施率35%。 2021年，深圳市拆除重建类已列入城市更新计划项目共85个，已通过城市更新专规批复项目88个，确认实施主体项目59个。城市更新项目平稳推进，市场处于正常波动水平，活力不减。专规批复推动速度加快，加快因素主要为三方面，考虑防止大拆大建新政避险与十四五规划纳入不确定性，加之通过批复立项提升项目价值等。 表:2020-2021年深圳城市更新各阶段项目数量统计 来源：CRIC整理 整体来看，中西部领跑深圳城市更新。龙岗区城市更新单元无论是项目数量还是项目总体规模均为全市领先，其次是宝安区及龙华区。从各区更新单元各阶段转化情况来看…… 各区城市更新各类数据及相关图文分析（略） 城市更新开启有机更新，助推城市蝶变焕新 ▌产业升级迭代，赋予城市更新经济活力 产业升级的时代背景下，新旧动能转换，是我国未来一段时期经济形势发展的大方向。2021年以来，深圳在新出台的城市更新相关政策上明确要求加强产业转型升级引导。面对饱和紧张的城市用地情况，通过城市更新手段实现产业升级，重新规划区位，提高土地利用率，为促进城市产业结构升级，实现更上一个台阶的发展。 城市未来的发展，要告别房地产开发模式，依靠产业发展，同时，城市更新也必须注重产业的支持。在城市存量中，发现低效资产，打造新空间，引入新产业，创造新生态，带来新消费。新一轮城市更新政策强调高质量发展，注重产业导入，产城融合，强调高标准配建公共服务设施，统筹解决居民就业和住房需求，我国在产业转型升级背景下提出的产城融合新战略，要求产业发展与城市功能提升相互协调，实现“以产促城、以城兴产”。 ▌从单一到复合化功能，积极探索有机更新新路径 2021年3月，深圳正式实施了全国首个城市更新地方立法《深圳经济特区城市更新条例》，从立法层面完成了城市更新顶层设计，对城市更新发展具有里程碑式意义，更新条例翻开深圳城市更新“十四五”新篇章。未来深圳的发展以调结构和提品质为要点，鼓励开展有机更新，将城市更新与土地整备二次开发的手段进行融合，优化城市空间资源配置，让空间发挥更大价值。 深圳城市有机更新，覆盖了包括城中村、旧住宅、旧工业区、旧商业区、历史遗存等多种业态，更新手法包括拆除重建、综合整治、街区活化、综合开发、异地搬迁，形成的独特IP包括城市综合体、产城社区、文化街区、商业地标等，还通盘考虑了未来的网络社会、智能社会、智慧城市对城市空间价值、交通方式、交往方式、工作方式的改变。目前深圳已形成了多个城市更新标杆：主打历史建筑活化IP的华润大冲、南头古城；主打产业更新升级IP的星河WORLD、天安云谷；主打综合体运营IP的京基100、深圳中心……这些特色鲜明的城市更新项目，不仅让人们直观感受到了深圳的城市更新脉动，也引领着我国现代化城市更新的创新方向。从单一功能到复合化功能，“有机”的更新是对城市最大的尊重。 ▌从大拆大建到“留改拆”并举，城市更新开启有机更新时代 经过高速的城镇化发展，我国现在的城镇化水平已经超过了60%，大拆大建已经不适合我国当前的城市发展状况。2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，提出实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市开发建设方式。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主。从过去的“拆改留”转向“留改拆”，把“留”放在第一位，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。不沿用过度房地产化的开发建设方式，不片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，明确了存量项目的长期经营盈利模式。 深圳已基本形成以流量空间为增长点的城市更新发展新模式，后期需要加大对存量资源的盘活化、功能完善以及品质提升，要由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。 城市更新是城市永恒的主题，工作任重而道远，开展城市更新已成为实现新型城镇化高质量发展的重要途径，也将成为新一轮城市竞争力打造的关键。未来一段时期，产业转型升级、有机更新、“留改拆”并举这三种方式或将作为深圳城市更新主渠道，迎来城市更新发展新机遇。
克而瑞深圳区域 2022-05-28 0