新的价格序列正在生成
- 未大蜀
- 2025-04-26 01:04:03
新的价格序列正在生成。大家只关注哪个新盘卖得好，哪里二手又跌了，忽略了新的价值规律。天天刷小红书、痘音、微博 没刷出门道。看完这篇，脑子或清晰了。
先说一下近期三个刚改盘热销的逻辑
二八招商 槐树店澳南 二仙桥d23
投资属性放在其次，三七开，自住放七成。二手有一些跌下去的，不代表今后会顺利涨起。
300w出头柒公馆四室，相比于这三盘：招商基础户120、澳南基础户125、新希望的117，指数级碾压，产品完全是两回事。万象城地段好，但是产品的落差太大了。
首付降了，300-400区间，浮动15w，后续只差10w；300-500w预算，首付很快只差20w，正经300w目标预算者，预算浮动10-20w是有的，那么你选谁。
大多数降下来的刚需 刚改 伪豪，即便有行情，也涨不了，变成真正的居家过日子工具。投资来讲，跟以前逻辑不一样，跌下去不一定是机会了，还看产品等综合情况，槐树店 二仙桥 都在2.5环辐射范围，两年以后同类新盘，比如说350w-400要买个迭代版本基础套四，立面各方面都不错，很难了。kfs成本必然更高。
五年后，存量市场有竞争力的，就是新的这一批，价能有所表现，但回到开头，即便这样 投资属性 就占三成。
二手5月5号后普降，但是对于以上类型新盘，影响不大，照样卖得好。
很多人没想过，新房一方面在迭代，价格并不高。
类似这种刚改盘（那些非核动辄千万卖建筑材料，堆砌石材的除外）。实际基本盘并没有涨（中位数两倍），但把二手挤压的很难受。九运地产下行，kfs和zf要存活，游戏还要继续，必然产生更多的代偿，这是地产物理性。
关于地价和房价的逻辑。16 17 18年，大家都在统一产品流水线（屎黄涂料或瓷砖）比如16年我拿地开发了一个楼盘 卖15000，两年后你在我旁边拿地，地价涨了 你成本上去了所以卖25000。但15000跟25000之间，东西都一样。但现在就不是了，现在的25000跟35000，可能就天差地别。
大多存量被慢慢地压缩、磨平，新盘为了活得更好，还在不断升级提升。投资环境实际是不利的，并不是500 600万以上的才有确定性，二手500-800万的（中位数3-4倍），同样在被这些350-450万新品挤压。
举个通俗例子，天誉178，可能降破600，但不可能降到500。户型就相当于现在的140，所以目前这些350-450w迭代刚改，上下可兼。子山午向，想兼高大上一点就往壬字兼，想低调一点就兼癸。
加之现在的消费降级。以前都往上换，现在往下也多
以前预算高的，想350-450w买个迭代房差不多了，这类新盘抢得厉害，实际是市场的主力买家到齐了。
刚改虽然改善不到位，具备迭代和改善的要素，且不贵，算上实得，可能跟高一级存量门槛相比总价还更低，之前花500-800w才能享受到的，现350-450就可以了，稍微对地段妥协，这笔买卖就很容易成交。
高改被掐难受，下面的就更不用说了，只有不断降价，看似量还可以，都是基于生活要素的购买，所以做二手市场的中小机构只能更加艰难，需差异化竞争。
如何破局，存量投资机会在哪里。
房地产的买卖周期太长，投资现在观望是对的，需要等待一个契机，资金青睐程度，要形成赚钱效应，缩短变现并盈利的时间。
就像十年不被待见的黄金，价格不断涨，就有不断的资金涌入，房地产也是需要这样的契机来吸纳资金进入到这个池子，但从新盘和三级市场的绞杀来看，后续出现这个机会也是分化的，地产同仁要有足够的耐性去学习 观察 穿越自己的周期。
先说一下近期三个刚改盘热销的逻辑
二八招商 槐树店澳南 二仙桥d23
投资属性放在其次，三七开，自住放七成。二手有一些跌下去的，不代表今后会顺利涨起。
300w出头柒公馆四室，相比于这三盘：招商基础户120、澳南基础户125、新希望的117，指数级碾压，产品完全是两回事。万象城地段好，但是产品的落差太大了。
首付降了，300-400区间，浮动15w，后续只差10w；300-500w预算，首付很快只差20w，正经300w目标预算者，预算浮动10-20w是有的，那么你选谁。
大多数降下来的刚需 刚改 伪豪，即便有行情，也涨不了，变成真正的居家过日子工具。投资来讲，跟以前逻辑不一样，跌下去不一定是机会了，还看产品等综合情况，槐树店 二仙桥 都在2.5环辐射范围，两年以后同类新盘，比如说350w-400要买个迭代版本基础套四，立面各方面都不错，很难了。kfs成本必然更高。
五年后，存量市场有竞争力的，就是新的这一批，价能有所表现，但回到开头，即便这样 投资属性 就占三成。
二手5月5号后普降，但是对于以上类型新盘，影响不大，照样卖得好。
很多人没想过，新房一方面在迭代，价格并不高。
类似这种刚改盘（那些非核动辄千万卖建筑材料，堆砌石材的除外）。实际基本盘并没有涨（中位数两倍），但把二手挤压的很难受。九运地产下行，kfs和zf要存活，游戏还要继续，必然产生更多的代偿，这是地产物理性。
关于地价和房价的逻辑。16 17 18年，大家都在统一产品流水线（屎黄涂料或瓷砖）比如16年我拿地开发了一个楼盘 卖15000，两年后你在我旁边拿地，地价涨了 你成本上去了所以卖25000。但15000跟25000之间，东西都一样。但现在就不是了，现在的25000跟35000，可能就天差地别。
大多存量被慢慢地压缩、磨平，新盘为了活得更好，还在不断升级提升。投资环境实际是不利的，并不是500 600万以上的才有确定性，二手500-800万的（中位数3-4倍），同样在被这些350-450万新品挤压。
举个通俗例子，天誉178，可能降破600，但不可能降到500。户型就相当于现在的140，所以目前这些350-450w迭代刚改，上下可兼。子山午向，想兼高大上一点就往壬字兼，想低调一点就兼癸。
加之现在的消费降级。以前都往上换，现在往下也多
以前预算高的，想350-450w买个迭代房差不多了，这类新盘抢得厉害，实际是市场的主力买家到齐了。
刚改虽然改善不到位，具备迭代和改善的要素，且不贵，算上实得，可能跟高一级存量门槛相比总价还更低，之前花500-800w才能享受到的，现350-450就可以了，稍微对地段妥协，这笔买卖就很容易成交。
高改被掐难受，下面的就更不用说了，只有不断降价，看似量还可以，都是基于生活要素的购买，所以做二手市场的中小机构只能更加艰难，需差异化竞争。
如何破局，存量投资机会在哪里。
房地产的买卖周期太长，投资现在观望是对的，需要等待一个契机，资金青睐程度，要形成赚钱效应，缩短变现并盈利的时间。
就像十年不被待见的黄金，价格不断涨，就有不断的资金涌入，房地产也是需要这样的契机来吸纳资金进入到这个池子，但从新盘和三级市场的绞杀来看，后续出现这个机会也是分化的，地产同仁要有足够的耐性去学习 观察 穿越自己的周期。
