为什么房价必须持续上涨5%！否则必亏

【为什么房价必须持续上涨5%！否则必亏】
（图六：买卖房产盈亏时点）
1. 成本分析（最保守计算）房地产
• 按揭利率（贷款利息）：3%
• 贷款利息是按揭购房的主要成本。
• 折旧率：1.7% 图一
• 按照30年折旧和残值折半考虑，房产每年价值减少1.7%。
• 无风险利率（参考30年国债）：1.6%图二
• 参考无风险投资的回报率，用于衡量其他投资回报的吸引力。

总成本 = 按揭利率 + 折旧率 = 3% + 1.7% = 4.7%

2. 房产收益分析

国际房产收益率：3%-5%

中国市场租金回报率：
• 一线城市：通常低于2%。
• 二线城市：一般在2%以下。
• 三四线城市：可能达到3%-5%。

3. 静态去金融分析

1. 全款购房投资（无贷款）
• 成本：1.67%（折旧）
• 投资回报要求：
• 租金收益率需要至少为1.67%，才能抵消折旧成本，收益为零。
• 若房价上涨，回报率会叠加涨幅，投资回报超过1.67%+1.6%，即**3.27%**才能与无风险收益率持平。
• 若房价下跌，需要从投资收益中减去房价的跌幅，可能导致投资回报低于无风险收益率。

2. 按揭购房投资（贷款购房）
• 成本：4.7%（按揭利率 + 折旧）
• 投资回报要求：
• 租金回报需要至少为4.7%，才能抵消按揭成本和折旧。如果租金回报低于4.7%，投资者将面临亏损。
• 若房价上涨，投资的年收益将叠加房产增值，年回报将超过4.7%+1.6%（即6.3%）才能与无风险收益率持平。
• 若房价下跌，需要从租金收益中减去房价跌幅，可能导致投资回报低于无风险收益率。

结论：图三
• 全款购房：需要租金回报率至少为1.67%，
如果房价上涨，回报会叠加。
如果房价下跌，回报会减去跌幅。
整体回报率需高于【3.27%】才能和无风险收益率持平。
• 按揭购房：需要租金回报率4.7%收益率为零
如果与无风险利率持平 6.3%
如果房价上涨，回报将超过6.3%
若房价下跌，回报会受影响，可能低于无风险收益率。
本分析框架的纰漏和不足：图四 图五
1.未考虑 空置率
2.未考虑 风险溢价
3.未考虑 房产税
4.未考虑 机会成本
5.收入租金比值之前分析过
6.租金与月供关系 下次分析
导致以上问题主要是 计算方法和口径过于保守
分析预测：用资本资产定价模型去分析
我们才经历房地产调整
第一阶段20%-30%
如果资产定价修复 可能还有
第二阶段20%-50%？
欧美日韩荷兰等 都是整体巅峰回调30%-70%
（不少地区鹤岗化超过70%）