#买房万事通# 房段子...
- 成都房段子
- 2025-02-07 23:04:16
买房万事通 房段子：谨慎乐观看待2025年『成都楼市』（2）
三、新房市场：供应减少，产品力竞争加剧
1. 供应量与价格
2024年成都新房成交9.94万套，同比下降约10%。2025年受土地供应减少影响，主城区新房库存见底，上半年可能出现“优质/性价比供应断层”，核心区新房价格或顺势上涨（10%以内）；外围区域价格以稳为主，部分项目或“以价换量”，和土拍节奏一致。
2.产品迭代趋势
开发商为应对竞争，将加速升级产品力：
①得房率提升：新规下120㎡户型对标传统140㎡功能，公摊优化。 4.0住宅全面开花，公区、产品、户型持续内卷，豪宅竞争白热化。
②立面与层高：玻璃幕墙、铝板外立面成标配，层高普遍提升至3.3米以上。推崇光厅花园阳台，多套房，主客同权化，隐私全景舱，酒店风/海派风公区，0漆奢石公区立面。
③功能空间：架空层泛会所化、全景舱设计普及，中小户型功能性增强。
④次核迭代新房迎来恐慌式买入潮，套内单价算法普及，控总价成为主流原因。次核心+迭代产品+品牌开发商+中高等定价，是新盘热销的秘籍。
⑤高端项目（总价600万+）持续涌现，但蓄客压力增大，需依赖稀缺地段或品牌溢价。
四、二手房市场：成交高位运行，价格分化显著
1. 成交量与库存
2024年成都二手房成交23.1万套（同比增4.7%），挂牌量约25万套。2025年预计成交23万套左右，库存压力仍存，但核心区次新房（如高新、锦江）因新房供应不足或量价回稳，而远郊刚需房源价格或持续阴跌。
整体的库存压力得到缓解，新房二手房的供需置换链条固化，二手卷价格，新房卷产品。
2. 价格修复逻辑
核心区：优质次新房受新房高价带动，或补涨5%-8%。
非核心区：刚需房源（总价150万以下）因供应过剩，价格趋稳甚至小幅阴跌回调。
五、新房与二手房关系：替代与分化并存
1. 总价段博弈
300万以下：二手房因价格优势（均价1.4万元/㎡）继续主导市场，占比超60%。
300-500万：购房者或转向核心区次新房，与新盘形成直接竞争。
500万以上：新房主导（如金融城、林家坝、驸马、大源、麓湖豪宅），但因价格上涨，购买力枯竭，产品内卷导致购房者观望情绪居多，去化周期相比去年或将拉长。
2. 政策联动效应
新房限价放松（涨价）与二手房“以价换量”并存，核心区一二手价差或进一步拉大（当前二手房均价为新房的69%）。主城区非迭代顺销产品，有望降价促销，和刚改客群双向奔赴。
成都买房
三、新房市场：供应减少，产品力竞争加剧
1. 供应量与价格
2024年成都新房成交9.94万套，同比下降约10%。2025年受土地供应减少影响，主城区新房库存见底，上半年可能出现“优质/性价比供应断层”，核心区新房价格或顺势上涨（10%以内）；外围区域价格以稳为主，部分项目或“以价换量”，和土拍节奏一致。
2.产品迭代趋势
开发商为应对竞争，将加速升级产品力：
①得房率提升：新规下120㎡户型对标传统140㎡功能，公摊优化。 4.0住宅全面开花，公区、产品、户型持续内卷，豪宅竞争白热化。
②立面与层高：玻璃幕墙、铝板外立面成标配，层高普遍提升至3.3米以上。推崇光厅花园阳台，多套房，主客同权化，隐私全景舱，酒店风/海派风公区，0漆奢石公区立面。
③功能空间：架空层泛会所化、全景舱设计普及，中小户型功能性增强。
④次核迭代新房迎来恐慌式买入潮，套内单价算法普及，控总价成为主流原因。次核心+迭代产品+品牌开发商+中高等定价，是新盘热销的秘籍。
⑤高端项目（总价600万+）持续涌现，但蓄客压力增大，需依赖稀缺地段或品牌溢价。
四、二手房市场：成交高位运行，价格分化显著
1. 成交量与库存
2024年成都二手房成交23.1万套（同比增4.7%），挂牌量约25万套。2025年预计成交23万套左右，库存压力仍存，但核心区次新房（如高新、锦江）因新房供应不足或量价回稳，而远郊刚需房源价格或持续阴跌。
整体的库存压力得到缓解，新房二手房的供需置换链条固化，二手卷价格，新房卷产品。
2. 价格修复逻辑
核心区：优质次新房受新房高价带动，或补涨5%-8%。
非核心区：刚需房源（总价150万以下）因供应过剩，价格趋稳甚至小幅阴跌回调。
五、新房与二手房关系：替代与分化并存
1. 总价段博弈
300万以下：二手房因价格优势（均价1.4万元/㎡）继续主导市场，占比超60%。
300-500万：购房者或转向核心区次新房，与新盘形成直接竞争。
500万以上：新房主导（如金融城、林家坝、驸马、大源、麓湖豪宅），但因价格上涨，购买力枯竭，产品内卷导致购房者观望情绪居多，去化周期相比去年或将拉长。
2. 政策联动效应
新房限价放松（涨价）与二手房“以价换量”并存，核心区一二手价差或进一步拉大（当前二手房均价为新房的69%）。主城区非迭代顺销产品，有望降价促销，和刚改客群双向奔赴。
成都买房
