13号下午房地产税收优惠政策出来后...
- 成一虫
- 2024-11-17 21:56:34
13号下午房地产税收优惠政策出来后，券商研究员迅速发短评说：完全合乎预期。——确实没有太多意外，毕竟事先放出过风声。
1、首套契税。90平米及以下房子，契税1%没变化。90-140平米的房子，契税从1.5%变成1%。140平米以上普宅没变化，还是1.5%。一线城市的非普宅契税原本是3%，今后要取消非普宅这个认定，变得跟普宅一样。
2、二套契税。普通城市只是把90平米以上收2%契税改为140平米以上2%。一线城市原本二套都是3%，现在改为140平米以上才收2%。140平米以下的二套，只收1%，与首套一样。
3、增值税：普通城市没有变化。一线城市取消非普宅持有2年以上征收增值的5%政策，也免征了。
总体来说：
1、鼓励改善住房。契税的90平米标准提高到140平米，相当于两居、小三居变成大三居、四居。
2、对一线城市来说，松绑更多，利好更多，尤其以第二套90平米以上140平米以下契税省了2个百分点（3%变成1%）这个优惠最大。只要过几天取消普宅、非普宅区别，对别墅、联排、大公寓等就是利好，契税不明显，因为它们面积普遍多于140平米，但增值税持有两年以上免征了。
3、鼓励购买140平米以下的第二套，视为首套了，契税、增值税给优惠。一线城市投资买第二套房，两年后卖掉，没有增值税。相当于把“房住不炒”漏了个口子。所以，要投资房产，持有两年是一个周期。
4、对地产企业来说，眼下房价不行，不少项目的建造销售增值率<20%是常态，所以需要缴纳的土地增值税可能不高。但预征预缴少了0.5%个百分点，相当于少交了一些现金，尽管这些现金未来可能退回，但终归是好事，可以改善地产企业的现金流。
我觉得这次房地产税收优惠政策挺好，体现了两个转变：
1、从非常强调节约用地、鼓励小面积住宅，改为鼓励改善性住宅。这是切合实际的，毕竟都放开三胎了。也不太刻意敌视别墅、联排等房子了。这非常有必要，要让有钱人安心在中国置业。中小城市、县城完全可以放开别墅供地，鼓励购买别墅。
2、不再非常强调房住不炒。持有两年就可以免增值税。140平米以下的二套房，交易成本下降。买了这样的房子，两年后卖掉，只有买与卖两次的各1%契税。
但是，要让非一线城市的地产市场价格与销售双双企稳，力度还不太够。尤其是非一线市场，毕竟优惠力度不大，只有90-140平米的房子有契税优惠（首套优惠0.5个百分点，二套优惠1个百分点），增值税没有变化。
我个人建议是，1、中小城市及县城可以把140平米标准取消，所有房子均1%契税，鼓励购买大房子、别墅；2、政府出面承诺：未来十年内不考虑全国推广房产税，十年内不修法立法，用这十年时间来消化、吸收现有的房产库存。
具体政策的前后变化如下
财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的优惠政策。两个政策方向：加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
一、契税：
将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
140平米以上的首套契税为1.5%，二套2%。
这次享受优惠的是：1、以前部分城市的非普宅契税是3%，现在取消非普宅了，全部视为普通住宅，利好别墅；2、以前首套90平米以上是1.5%契税，二套90平米以上是2-3%，现在改为140平米标准。
二、个人交易房产的增值税
在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
以前是：一线城市持有小于两年征收5%契税，持有两年以上普宅免征，非普宅征收增值部分的5%；其它地区不区分普宅与非普宅，持有两年以下5%，两年以上免征。
三、房地产企业缴纳的土地增值税
将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整下来后东部、中部及东北、西部分别为1.5%、1%、0.5%。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
一线城市取消与普宅/非普宅标准后与其他城市一致，建造销售增值率<20%，免征。一线城市原本是非普宅的建造销售增值率必须小于30%-60%才能免征。
附图来自申万宏源地产研究员。
住房契税优惠政策来了土地增值税预征率下限降0.5个百分点深圳二手房市场高位企稳一线城市购买二套房受益最大
1、首套契税。90平米及以下房子，契税1%没变化。90-140平米的房子，契税从1.5%变成1%。140平米以上普宅没变化，还是1.5%。一线城市的非普宅契税原本是3%，今后要取消非普宅这个认定，变得跟普宅一样。
2、二套契税。普通城市只是把90平米以上收2%契税改为140平米以上2%。一线城市原本二套都是3%，现在改为140平米以上才收2%。140平米以下的二套，只收1%，与首套一样。
3、增值税：普通城市没有变化。一线城市取消非普宅持有2年以上征收增值的5%政策，也免征了。
总体来说：
1、鼓励改善住房。契税的90平米标准提高到140平米，相当于两居、小三居变成大三居、四居。
2、对一线城市来说，松绑更多，利好更多，尤其以第二套90平米以上140平米以下契税省了2个百分点（3%变成1%）这个优惠最大。只要过几天取消普宅、非普宅区别，对别墅、联排、大公寓等就是利好，契税不明显，因为它们面积普遍多于140平米，但增值税持有两年以上免征了。
3、鼓励购买140平米以下的第二套，视为首套了，契税、增值税给优惠。一线城市投资买第二套房，两年后卖掉，没有增值税。相当于把“房住不炒”漏了个口子。所以，要投资房产，持有两年是一个周期。
4、对地产企业来说，眼下房价不行，不少项目的建造销售增值率<20%是常态，所以需要缴纳的土地增值税可能不高。但预征预缴少了0.5%个百分点，相当于少交了一些现金，尽管这些现金未来可能退回，但终归是好事，可以改善地产企业的现金流。
我觉得这次房地产税收优惠政策挺好，体现了两个转变：
1、从非常强调节约用地、鼓励小面积住宅，改为鼓励改善性住宅。这是切合实际的，毕竟都放开三胎了。也不太刻意敌视别墅、联排等房子了。这非常有必要，要让有钱人安心在中国置业。中小城市、县城完全可以放开别墅供地，鼓励购买别墅。
2、不再非常强调房住不炒。持有两年就可以免增值税。140平米以下的二套房，交易成本下降。买了这样的房子，两年后卖掉，只有买与卖两次的各1%契税。
但是，要让非一线城市的地产市场价格与销售双双企稳，力度还不太够。尤其是非一线市场，毕竟优惠力度不大，只有90-140平米的房子有契税优惠（首套优惠0.5个百分点，二套优惠1个百分点），增值税没有变化。
我个人建议是，1、中小城市及县城可以把140平米标准取消，所有房子均1%契税，鼓励购买大房子、别墅；2、政府出面承诺：未来十年内不考虑全国推广房产税，十年内不修法立法，用这十年时间来消化、吸收现有的房产库存。
具体政策的前后变化如下
财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的优惠政策。两个政策方向：加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
一、契税：
将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
140平米以上的首套契税为1.5%，二套2%。
这次享受优惠的是：1、以前部分城市的非普宅契税是3%，现在取消非普宅了，全部视为普通住宅，利好别墅；2、以前首套90平米以上是1.5%契税，二套90平米以上是2-3%，现在改为140平米标准。
二、个人交易房产的增值税
在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
以前是：一线城市持有小于两年征收5%契税，持有两年以上普宅免征，非普宅征收增值部分的5%；其它地区不区分普宅与非普宅，持有两年以下5%，两年以上免征。
三、房地产企业缴纳的土地增值税
将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，调整下来后东部、中部及东北、西部分别为1.5%、1%、0.5%。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
一线城市取消与普宅/非普宅标准后与其他城市一致，建造销售增值率<20%，免征。一线城市原本是非普宅的建造销售增值率必须小于30%-60%才能免征。
附图来自申万宏源地产研究员。
住房契税优惠政策来了土地增值税预征率下限降0.5个百分点深圳二手房市场高位企稳一线城市购买二套房受益最大
