历史不会重演：中日地产不可比

观点网 【历史不会重演：中日地产不可比】历史不会重演：中日地产不可比 （作者丨赵伟）政策侧重不同：中国调控供给，日本遏制需求。早期中国地产调控侧重需求，但2018年来调控需求的政策工具动用频率减少，房贷利率未再大幅调升。同期，以2018年“资管新规”为代表，政策侧重开始向供给转变，2021年“三条红线”加强房企融资监管，史上首次出现房企融资先于销售规律走弱现象，拉开本轮地产调整序幕。日本调控则更多侧重需求，1990年代地产泡沫破灭，主因房贷利率短期快速上升350bp，与中国不同。

调整规律不同：中国人口特征与日本类似，但城镇化率更低，销售下行更久。当下中国与日本1990年代相比，人口增速均下行，老龄化率接近（中国14.3%，日本1994年14.4%）。但人口流动类需求对地产需求影响更大，中国城镇化率（世界银行可比口径，64%）仍明显低于当年日本（78%）。而地产销售方面，调整第一年日本销量下行41%，大于同期中国（-22%），但销售第三年即阶段性反弹，中国销售却持续下滑了四年。