剖析麓湖的定价逻辑，马太效应，强者更强！
- 成都房段子
- 2024-11-10 19:03:40
【剖析麓湖的定价逻辑，马太效应，强者更强！】
刚需盘定价逻辑是什么？要性价比，低单价低门槛是不二法门。
但豪宅的定价逻辑是什么？是顶级资源。
顶豪的买房逻辑相对粗暴简单，就是需要顶级的资源，包括视野资源，生态资源等。很少有人会非常介意单价总价的差距。
放眼二手市场也是如此，刚需盘好楼层和差楼层之间的价差很小，但豪宅的价差却会急速拉大。
麓湖是成都顶豪的镜面答案。
上周麓湖生态城的黑石岛取证，一房一价显示，单价约6.1-9.9万，结合298-512平的面积，对应总价段来到了1843-5072万/套。
有粉丝让我分析下定价逻辑和选房顺序。
这里有两条逻辑，一是为什么单价区间能达到6-9万之多？但我不解释，多去参考下黑珍珠、蓝花屿、隐溪岸即可。
二是价差为什么那么大？楼栋、楼层不同，价差最高可达3万？这一点又可以从外部案例和内部梯队排序来解释。
外部案例参考长湖阙，今年年中上市，低调热卖，1、2号房因为视野差别，一边是单价5万+，另一边则直接来到了7万+，从成交的结果来说，市场是认可这种价差的，也是合乎视野逻辑的资源定价。举个直观的总价例子，14、15栋相邻两栋的上叠因为享受的湖域面积截然不同，总价差高达1500W。
正所谓马太效应，让强者更强，让顶豪更贵。
最后回到黑石岛的定价逻辑也是一样，不同的楼栋，不同的楼层，自然对应不同的价值。
它是围绕着内湖和外湖，做旋转的视野布局，外湖视野宽阔，定价自然更高。
价值优先级梯队排序——
第一梯队：15、16、17、3、2栋（均为外湖视野开阔区）
第二梯队：9、10、11、19、18栋（内湖开阔区，外湖区）
第三梯队：12、13、14栋（内湖景观较少）
第四梯队：1栋（比较少湖景视野）
当然，除了笼统的楼栋价值梯队，我们还要看到它是上中下叠的产品组成。
从上叠的概念来说——
外湖排序：15>17>3>16>2>19>18>1栋（大致逻辑前文已剖析）
内湖排序：10>11>9>12>13>14栋
从中叠的概念来说——
外湖排序：15、16、17、3、2、18、19、1栋的03号房；1栋的05号房
内湖排序：11、13、 9栋的05号房；12、10栋的03号房；14栋的05号房；9栋的03号房；10栋的05号房；14栋的03号房
从下叠的概念来说——
外湖排序：15、17、3、16、2、18、19、1栋的02号房；1栋的01号房
内湖排序：9栋的01号房；10栋的02号房；11、12、13、9栋的02号房；10栋的01号房；14栋。买房万事通麓湖生态城黑石岛
刚需盘定价逻辑是什么？要性价比，低单价低门槛是不二法门。
但豪宅的定价逻辑是什么？是顶级资源。
顶豪的买房逻辑相对粗暴简单，就是需要顶级的资源，包括视野资源，生态资源等。很少有人会非常介意单价总价的差距。
放眼二手市场也是如此，刚需盘好楼层和差楼层之间的价差很小，但豪宅的价差却会急速拉大。
麓湖是成都顶豪的镜面答案。
上周麓湖生态城的黑石岛取证，一房一价显示，单价约6.1-9.9万，结合298-512平的面积，对应总价段来到了1843-5072万/套。
有粉丝让我分析下定价逻辑和选房顺序。
这里有两条逻辑，一是为什么单价区间能达到6-9万之多？但我不解释，多去参考下黑珍珠、蓝花屿、隐溪岸即可。
二是价差为什么那么大？楼栋、楼层不同，价差最高可达3万？这一点又可以从外部案例和内部梯队排序来解释。
外部案例参考长湖阙，今年年中上市，低调热卖，1、2号房因为视野差别，一边是单价5万+，另一边则直接来到了7万+，从成交的结果来说，市场是认可这种价差的，也是合乎视野逻辑的资源定价。举个直观的总价例子，14、15栋相邻两栋的上叠因为享受的湖域面积截然不同，总价差高达1500W。
正所谓马太效应，让强者更强，让顶豪更贵。
最后回到黑石岛的定价逻辑也是一样，不同的楼栋，不同的楼层，自然对应不同的价值。
它是围绕着内湖和外湖，做旋转的视野布局，外湖视野宽阔，定价自然更高。
价值优先级梯队排序——
第一梯队：15、16、17、3、2栋（均为外湖视野开阔区）
第二梯队：9、10、11、19、18栋（内湖开阔区，外湖区）
第三梯队：12、13、14栋（内湖景观较少）
第四梯队：1栋（比较少湖景视野）
当然，除了笼统的楼栋价值梯队，我们还要看到它是上中下叠的产品组成。
从上叠的概念来说——
外湖排序：15>17>3>16>2>19>18>1栋（大致逻辑前文已剖析）
内湖排序：10>11>9>12>13>14栋
从中叠的概念来说——
外湖排序：15、16、17、3、2、18、19、1栋的03号房；1栋的05号房
内湖排序：11、13、 9栋的05号房；12、10栋的03号房；14栋的05号房；9栋的03号房；10栋的05号房；14栋的03号房
从下叠的概念来说——
外湖排序：15、17、3、16、2、18、19、1栋的02号房；1栋的01号房
内湖排序：9栋的01号房；10栋的02号房；11、12、13、9栋的02号房；10栋的01号房；14栋。买房万事通麓湖生态城黑石岛
