#白话踩盘# 解锁一个总价100万的次...
- 佳爷房谈齐小白
- 2023-02-02 14:29:36
白话踩盘 解锁一个总价100万的次新二手房小区（五）
六、总结及购房建议
1.横向对比我之前踩盘评测的几个100万小区，再看看这适合不适合你。
前面说了一般买这的周边工作，北京上车和落户需求为主，对标的是非城六区100w左右的二手房小区，横向对比的话，榆垡新城嘉园9层小板楼，户型朝向好，有满五的房子，但位置更偏，价格跟这差不多；房山无论韩村河还是燕山，要么偏，要么房子老，流通虽有，但价格很稳定，保值弱一些；门头沟基本就是山里还要很偏；通州十里春风，都快出北京了；顺义机场附近的樱花园小区，房子老不说，之前评测过100左右下不来，100万内的不是正经能住的房子，在人家咖啡厅里，没有独立卫生间厨房，甚至有的房子连个窗户都没有，10-20平开间；昌平只能看看县城还得周边的区域，远且没什么配套和成交，做了一圈对比，魏善庄回迁房这三个院落，房子新，流通和租金尚可，可以去看看。
2.不住需理智。
我一直有个观点，除非是那种1个月都没一套二手房成交的冷门板块，否则从这2-3年观察的几个新下本回迁房来看，如刚下本有成交我就跟踪评测过的北坞嘉园，八家嘉园，凯盛家园等，刚上市能交易阶段，成交价格还是相对较低的，这也比较容易理解，初期变现的安置房业主，虽然也有各种急售的理由，但毕竟持有多套房，且当初购房成本足够低，卖房预期相对较低，你买到的价格就会低一些；而商品房业主预期更高一些，毕竟买房时不少人就考虑到保增，卖的价格也未必便宜。如果不住，安置房刚下本满足上市条件，100多万的房子，把税费和利息压低，一个月2000左右的租金，像我上文介绍的同价位横向对比，这个小区还可以，目前价格也还算合理，但你去年8月到现在第一波涨幅错过，你指望100万变200万，我劝你还是谨慎，毕竟目前成交来看，该板块也就2万多的价格，周边新房和更靠近6环的孙村板块也不过3万左右的成交价，而且价格真提到200万左右，地段和房源选择要比100-150万多出不少，所以100万出头这一档，这小区不住从流通角度还算稳妥，更多还是看自住需求。
3.不管住或不住，别抱着地铁预期选这，即使孙村魏善庄要有地铁，什么时候修好延到这都未知，更别提运营通车了，没有10年的时间够呛能够建成；另外在哪修，站点位置未知，也就是说就算哪天地铁来了，你家到入站口的步行距离可能并不如你所愿那么方便；另外因为小区距离偏远，远离强势产业，就算有地铁，通勤的时间成本也会影响很多人选择这，所以买这我认为还是抱着没有地铁去看待，能否接受。
如果想让我评测其他二手房小区，也可以评论区留言。白话二手房北京二手房
六、总结及购房建议
1.横向对比我之前踩盘评测的几个100万小区，再看看这适合不适合你。
前面说了一般买这的周边工作，北京上车和落户需求为主，对标的是非城六区100w左右的二手房小区，横向对比的话，榆垡新城嘉园9层小板楼，户型朝向好，有满五的房子，但位置更偏，价格跟这差不多；房山无论韩村河还是燕山，要么偏，要么房子老，流通虽有，但价格很稳定，保值弱一些；门头沟基本就是山里还要很偏；通州十里春风，都快出北京了；顺义机场附近的樱花园小区，房子老不说，之前评测过100左右下不来，100万内的不是正经能住的房子，在人家咖啡厅里，没有独立卫生间厨房，甚至有的房子连个窗户都没有，10-20平开间；昌平只能看看县城还得周边的区域，远且没什么配套和成交，做了一圈对比，魏善庄回迁房这三个院落，房子新，流通和租金尚可，可以去看看。
2.不住需理智。
我一直有个观点，除非是那种1个月都没一套二手房成交的冷门板块，否则从这2-3年观察的几个新下本回迁房来看，如刚下本有成交我就跟踪评测过的北坞嘉园，八家嘉园，凯盛家园等，刚上市能交易阶段，成交价格还是相对较低的，这也比较容易理解，初期变现的安置房业主，虽然也有各种急售的理由，但毕竟持有多套房，且当初购房成本足够低，卖房预期相对较低，你买到的价格就会低一些；而商品房业主预期更高一些，毕竟买房时不少人就考虑到保增，卖的价格也未必便宜。如果不住，安置房刚下本满足上市条件，100多万的房子，把税费和利息压低，一个月2000左右的租金，像我上文介绍的同价位横向对比，这个小区还可以，目前价格也还算合理，但你去年8月到现在第一波涨幅错过，你指望100万变200万，我劝你还是谨慎，毕竟目前成交来看，该板块也就2万多的价格，周边新房和更靠近6环的孙村板块也不过3万左右的成交价，而且价格真提到200万左右，地段和房源选择要比100-150万多出不少，所以100万出头这一档，这小区不住从流通角度还算稳妥，更多还是看自住需求。
3.不管住或不住，别抱着地铁预期选这，即使孙村魏善庄要有地铁，什么时候修好延到这都未知，更别提运营通车了，没有10年的时间够呛能够建成；另外在哪修，站点位置未知，也就是说就算哪天地铁来了，你家到入站口的步行距离可能并不如你所愿那么方便；另外因为小区距离偏远，远离强势产业，就算有地铁，通勤的时间成本也会影响很多人选择这，所以买这我认为还是抱着没有地铁去看待，能否接受。
如果想让我评测其他二手房小区，也可以评论区留言。白话二手房北京二手房
