#白话踩盘# 橡树湾踩盘（下）...
- 佳爷房谈齐小白
- 2022-11-10 06:55:07
白话踩盘 橡树湾踩盘（下）再说说这次来小区踩盘的感受：
1.橡树湾从物业管理，院落环境，户型，价格，配套综合来看，依然还对得起清河一哥的称号，周边次新，新房时期被称为伪橡树湾的橡林郡小区，交付高于预期，但院小，体量小，小户型主导，楼密一些，楼间距一般，过几年物业水准是否能和橡树湾一样保持还得再看。其他新一点的合景映月台，小板楼，户型很好，但院太小了，还临街。
2.1-5期，2007-2018年的时间跨度，前四期基本是2年一期，07-13年的房子，五期是18年的房子。非要讲讲我踩盘的主观喜好，个人认为清河橡树湾在清河板块不管哪个院落，物业，环境这些都算是第一梯队的了，每个院各有特点，五期最好，大改户型，动辄都是2000w起不得房子，管理最严，大堂，楼道，房子都是精装，私梯入户，7块多的物业费也最贵；其次四期，二期好一些，二期位置好一些，距离地铁商业都适中，园林大一些，四期装修和户型做了升级，从网上看虽然橡树湾1-4期都做了东南西南的2居，但实地看完房你会发现，户型细节处还是在不断优化升级，比如四期的南向2居除了面积提升到100p，装修好一些，而且客厅卧室的窗户感觉更大，三期不损失2居面积的情况下，比二期四期便宜，1100w左右，二四得1200w左右，一期离要开通的地铁昌平线南延线朱房站更近一些，有80多平东南，西南小2居，上车门槛低一些，1000w左右。
关于学校，划片是实验二小橡树湾校区，中介和业主夸学校的点一是硬件，二是在这一片好一些，对口初中一般，中介说不算学区，但上地实验，也会从清河片区招一些孩子，每年橡树湾这边也会有十几个幸运儿（这个得验证，而且我觉得买这就是为了住着舒服，上地的事儿听喝就完了，就当没有吧）。
3.又到了泼冷水环节。
1)因为守着五彩城和五环路，早高峰和周末一些时段这边还是有堵车的时候，有车的朋友买也好，租也好，最好弄个车位，因为小区外围地上划线车位得看命，至于为什么四期车位挂到100万的，其他期还有60万的，我踩盘打听了下，因为四期地下有防空洞，所以建不了那么多车位，另外一期有的楼栋不能通地库。
2）要想住的舒服，挑房得下点功夫，比如每期房源，除了五期，其余院落多少都有一些楼栋或房源楼存在遮挡视野和光线的问题，比如有东西向房源的2期，3期，4期里那种L型楼栋，部分南向房源要重点关注采光和视野能否接受，三期四期北侧挨着五彩城商业楼栋，尤其是低楼层也要关注遮挡问题。
3）临街的问题自行感受吧，这边平时车流量虽大，倒也没特别宽的路，重点关注三期四期南边五环的声音，1,4,5期东侧毛纺路的声音。
4）三期四期南边的建筑说是要都推了，规划医院，安置房，还有商品房的地，目前没听说有其他厌恶措施，补充医疗资源对板块是好事，但多大规模，距离住宅多近，就得再看了，目前三期四期最南排楼栋南向无遮挡视野很爽，如果起建筑，是否会有遮挡未知，如果楼间距还可以，到是能挡挡五环的声音。
还想让我看看哪？你们留言吧，说的不对的，欢迎指正。北京二手房白话二手房
北京·橡树湾
1.橡树湾从物业管理，院落环境，户型，价格，配套综合来看，依然还对得起清河一哥的称号，周边次新，新房时期被称为伪橡树湾的橡林郡小区，交付高于预期，但院小，体量小，小户型主导，楼密一些，楼间距一般，过几年物业水准是否能和橡树湾一样保持还得再看。其他新一点的合景映月台，小板楼，户型很好，但院太小了，还临街。
2.1-5期，2007-2018年的时间跨度，前四期基本是2年一期，07-13年的房子，五期是18年的房子。非要讲讲我踩盘的主观喜好，个人认为清河橡树湾在清河板块不管哪个院落，物业，环境这些都算是第一梯队的了，每个院各有特点，五期最好，大改户型，动辄都是2000w起不得房子，管理最严，大堂，楼道，房子都是精装，私梯入户，7块多的物业费也最贵；其次四期，二期好一些，二期位置好一些，距离地铁商业都适中，园林大一些，四期装修和户型做了升级，从网上看虽然橡树湾1-4期都做了东南西南的2居，但实地看完房你会发现，户型细节处还是在不断优化升级，比如四期的南向2居除了面积提升到100p，装修好一些，而且客厅卧室的窗户感觉更大，三期不损失2居面积的情况下，比二期四期便宜，1100w左右，二四得1200w左右，一期离要开通的地铁昌平线南延线朱房站更近一些，有80多平东南，西南小2居，上车门槛低一些，1000w左右。
关于学校，划片是实验二小橡树湾校区，中介和业主夸学校的点一是硬件，二是在这一片好一些，对口初中一般，中介说不算学区，但上地实验，也会从清河片区招一些孩子，每年橡树湾这边也会有十几个幸运儿（这个得验证，而且我觉得买这就是为了住着舒服，上地的事儿听喝就完了，就当没有吧）。
3.又到了泼冷水环节。
1)因为守着五彩城和五环路，早高峰和周末一些时段这边还是有堵车的时候，有车的朋友买也好，租也好，最好弄个车位，因为小区外围地上划线车位得看命，至于为什么四期车位挂到100万的，其他期还有60万的，我踩盘打听了下，因为四期地下有防空洞，所以建不了那么多车位，另外一期有的楼栋不能通地库。
2）要想住的舒服，挑房得下点功夫，比如每期房源，除了五期，其余院落多少都有一些楼栋或房源楼存在遮挡视野和光线的问题，比如有东西向房源的2期，3期，4期里那种L型楼栋，部分南向房源要重点关注采光和视野能否接受，三期四期北侧挨着五彩城商业楼栋，尤其是低楼层也要关注遮挡问题。
3）临街的问题自行感受吧，这边平时车流量虽大，倒也没特别宽的路，重点关注三期四期南边五环的声音，1,4,5期东侧毛纺路的声音。
4）三期四期南边的建筑说是要都推了，规划医院，安置房，还有商品房的地，目前没听说有其他厌恶措施，补充医疗资源对板块是好事，但多大规模，距离住宅多近，就得再看了，目前三期四期最南排楼栋南向无遮挡视野很爽，如果起建筑，是否会有遮挡未知，如果楼间距还可以，到是能挡挡五环的声音。
还想让我看看哪？你们留言吧，说的不对的，欢迎指正。北京二手房白话二手房
北京·橡树湾
